台商厂房动迁之权益保护实务

文／陈彦文

由于过去几十年间大陆经济呈现跳跃式的成长，许多台商或有类似经验：当年选址设厂时，附近荒芜一片，但不到几年光景，厂房位址却已变成黄金地段。由于大陆『城乡规划』、『旧城改造』、『地方政府与开发商合作房地产开发』及『闲置土地未开发』…等诸多原因，政府要求台商动迁的案例（本文不讨论公共利益的内涵）层出不穷，这对台商而言往往忧喜参半。有些台商在动迁的过程中获得了丰富的补偿收益，有些外商却因动迁补偿与实际损失落差过大而蒙受巨大损失。

行政手段还是动迁的主要依据

有关规范动迁的法源可溯升至2004年宪法修正案层次，且2007年物权法的实施在「理论上」应可使动迁在法律规范下（包括依照法定要件及法定程序）进行，然而大陆在物权法实施后，却也通过《城市房地产管理法》修正案，其中规定：为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益…『具体办法由国务院规定』。也就是让当时作为动迁法源的《城市房屋拆迁管理条例》（行政法规层级）能继续运作。但该条例在操作上十分粗糙，常侵害人民权益并制造大量社会矛盾，因此大陆国务院于2011年1月19日公告实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》替代（仍是行政法规层级），以『征收补偿』字眼取代『拆迁』。

因此，至今具体操作动迁的依据还是行政法规，而非法律。简单讲就是各地主要仍以「行政手段」进行征地及拆迁，过程中难免出现权益损害风险。这其中最直接影响的就是补偿标准，越低层级的法源（例如厂房所在地镇政府的拆迁操作规程）反而是越具体适用的操作依据，因此在探讨动迁个案时，应先有法源适用大于法源位阶的现实体认。

动迁的源头因素

厂房被要求动迁不会是突然发生的。通常动迁的征兆会酝酿一段期间，而在地方政府政策要求、财政负荷以及利益驱使等综合性因素交错下，动迁才会成为现实。具体而言，常见的动迁源头因素包括：

一、城乡规划

包括总体规划与详细性规划，台商应有专人研究厂址所在地在当地发展规划中的定性，将动迁可能性作为公司发展的重要追踪事项。

二、房地产开发利益因素驱使

常见动迁案例是设厂当年附近都是田地，不到几年厂房已混身于住办林立的区域甚至市中心。因此房地产商找上政府，政府找上企业，甚至动用公权力施压要求动迁。

三、闲置土地未开发

大陆《城市房地产管理法》规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。需注意的是，像这一类的收回土地，政府是不会给予原土地使用权人补偿的。

动迁的准备与具体安排

一、从城乡规划与周边环境变迁判断动迁的时点

如上述，厂房的动迁绝非是突然收到一纸政府征收决定造成的，而是经过一段不算短的期间综合性因素交错而成的。而企业在地经营所建立的产销体系及商誉等无形资产可能因为动迁而大受影响，因此有必要及早判断动迁可能时点，并做相关发展规划。

二、新厂址的预先规划

现在许多地区实施所谓『集约土地使用政策』（批地规模投资金额挂勾），动迁后的新厂土地规模恐怕无法与原厂相比，需透过增资或与政府谈判才能取得与相当的土地重建厂房。

三、动迁过程中可能受影响的产能规划

具体实施动迁是一段不算短的过程，台商应妥善规划因动迁而受影响的产能（例如分期搬迁或委外或先建新厂等）。

四、动迁过程中的人力调配与安置

动迁过程中有可能因产能规划而影响人力配置，也有可能因为厂房搬迁而流失人力，因此，人力资源的安排绝对要列为专项处理。

五、聘请专业评估机构对现有资产进行评估

动迁补偿的谈判

一、收集案例对照行情，并应特别关注区位价格

动迁补偿的特色极具『地方性』，因此首先需熟悉当地已公告的补偿标准，并就附近区位以至整个城市的相关行情进行了解，如有具体补偿个案更应设法取得相关信息以作为对照参考。

二、内部试算补偿方案，这包括

（一）土地使用权：其实目前的动迁相关法源并未就『土地使用权』的补偿这块予以规定，而仅就房屋（厂房）的拆迁损失予以规范。然而土地使用权却是动迁过程中涉及利益最庞大的项目。许多台商当年批地时因各种优惠而以极为低廉的价格取得土地（使用权），而动迁时的土地（使用权）价格通常已飙涨，因此谈判的土地（使用权）补偿应列为动迁攻防首要项目。

（二）厂房及固定资产拆迁损失。

（三）搬迁费用及损失。

（四）停产停业损失（通常有补偿标准但可协商）。根据各地实例，常见以下5种计算方法，即：以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算；按房屋面积计算；根据经营收入、利润等指标确定；按照营业年限计算；由评估机构进行评估。当然，据实补偿，协商确定也是常见的计算方式。

（五）人员安置损失。

（六）其他损失：主要是无形资产损失，此部分法源支持依据较为薄弱，有赖个案谈判。

三、动迁谈判需关注的其他重点，即熟悉相关法律法规规定

（一）熟悉动迁决定过程中被征收人的参与权利。包括制定征收补偿方案到征收程序启动，以及有关补偿标准的确定等。

（二）熟悉征收程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序。

与动迁有关的税务问题

一、企业所得税

动迁企业取得拆迁补偿费，根据大陆国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的（简言之就是盖新厂），以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。

二、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按规定不征收营业税。当然，如果不是政策性搬迁就没有免缴营业税的优惠了。

综合以上，认识动迁的相关操作依据与政府行政作为，并透过妥善的事前规划有序地与政府进行补偿谈判、产能搬迁、人员安置、税务安排…等，让动迁这个可能或即将发生的经营变数，在消极面上降低对台商的经营冲击，在积极面上能创造资本效益，实在是非常重要的课题。

（本文作者为海峡两岸企管顾问有限公司顾问师）（本文不代表本会立场）