近来台商面临的土地问题

文／吕荣海

近来，上海地区部分台商渐渐面临因「土地期限届满」而建筑物被「无偿收回」的问题。由于大陆的房地产法律制度和台湾的「永久权利」不同，建筑物依附在土地上面，私人对土地没有所有权，只有使用权，或20年、30年、50年、70年不等，依1990年5月19日国务院令55号「城镇国有土地使用权出让转让暂行条例」第40条规定「土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附著物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记」，第41条规定「土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定，重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记」。如果依40条，将被「无偿收回」，变成「一无所有」，反之，如可以依41条「可以申请续期，重订新合同，支付出让金」，则可以继续保有资产!问题是:现在地价和30年前「差很大」，政府对是否「续期」拥有决定权，在未「决定」前，部分台商对此相当忧心。

大陆的法令常是「演义式」的更新，对20年前上述「较早」的法令，各地方陆续制定大同小异的地方性法规，中央的法令也一直「演义」，如1994年7月5日、2007年8月30日修正的「城市房地产管理法」第22条对这问题更具体规定「土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前满1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准…」(其他部分相同)，依这个规定，必须「至迟于届满前1年申请续期」、「政府原则上应同意续期，但如社会公共利益需要则收回」，因此，关键是:「公共利益」之认定之宽或严，而台商往往成为「公共利益」下的受害者!

然而，2007年3月16日公布的「物权法」，算是关于物权的「根本大法」，其于第149条规定「住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理…」，则依「新法优于旧法」的原则，「住宅」可以解套，自动续期，成问题的只是补交出让金之多寡而已!但是，许多台商的厂房、店舖、办公室并不在「住宅」的范围内，依「法律规定」的结果就是:在期满前申请续期，政府「应原则上同意续期，但公共利益需要收回的例外」，而仍然被卡在「公共利益」的裁量中，惶惶不安!是以在此建议台商当你的使用权已过半，不妨乘房地产高价势中，趁机出售而获利了结。

其次，安徽合肥、江西南昌、九江均有台商存在土地使用权问题:合肥甲台商从事房地产，早期取得1千亩地，已分期开发了300亩，现在面临700亩之「保卫战」，主管部门传出要收回未开发的土地。其目前(2010年10月)在销售之房屋价格每平米4千多人民币。

江西南昌乙台商早期投入幼儿园，有二项困扰:(1)一直办不了土地使用权之出让；(2)台湾人以前担任了「法人」（代表人），但后来法令规定不能担任「法人」，于是只好找大陆人担任「法人」，但主管部门每每跟那人说清「法人之责任」（如发生事故时之责任），于是，好几个都打了退堂鼓，至今尚未解决。于是，发展受到限制。好在，办幼儿园之优势是:大陆鼓励民间办幼儿教育，尚未对幼儿园课税。乙台商因幼儿园之困扰，乃另投资一工厂，但开发区出售之土地使用权于建厂后却一直取不到出让之权证。

在九江，也有3位台商面临土地使用权问题:丙台商兄弟2人是台商第二代，他们工厂的土地使用权办过「出让」的手续，并和国土局办好手续，最近将土地使用权的一半以及一半的厂房转让他人，转让合同签好了，然而，开发区管委会出来主张转让合同无效，要求台湾以40%之价格卖回给开发区，再由开发区再卖给那个想买的人。台商问过他们在大陆及台湾的法律顾问，顾问都说:既然以前曾在国土局办过土地使用权出让合同，缴过土地出让金，手续完备，可以不用理开发区，转让合同并非无效。

然而，台商应关心的重点是：国土局是否会受开发区管委会之影响，以致土地使用权之转让无法办妥登记，而如何向受让人交待！开发区管委会心理上认为：前几年以「便宜」价格将土地使用权「卖给」台商，现台商不需要那么大片土地，「理应」卖回开发区，在「利」字当口，「事实上」纒著台商不放，干扰台商向国土局办理转让手续，干扰台商另一半工厂之经营。这些矛盾及困扰，是因为近几年土地涨价幅度较大、速度较快所造成的，以及法律与事实（眼红）所造成的冲突！

在九江台商提的第2个案例是：丁台商1994年以574万元人民币与九江某县羽绒厂设立合资企业「○○大饭店」，羽绒厂以土地2,343平方米之使用权、大楼作价356万元合资。迄至2010年，16年都过去了，羽绒厂尚未完成将土地使用权办妥出让予合资公司的手续，尚未过户至合资公司名下。在这中间，于2005年8月25日，县人民政府作出「丁要求政府责成县羽绒厂将其出资财产过户到合资企业上访问题处理初步意见」：…（三）土地出让金本应由县羽绒厂支付，但考虑目前县羽绒厂实际困难，先由台商垫付，由县羽绒厂认可，在合资企业股份中扣除，（四）所得出让金部分由县政府全部返还羽绒厂用于企业改制，彻底解决职工社会基本养老保险问题，实行企业长治久安。以上「方案」竟要台商「先垫付」，问题是台商丁本无此义务，且实际上不一定有多余资金，所以，此方案并未落实。拖至2007年12月28日县人民政府又作出「处理意见」…「羽绒厂改制实施方案已经县政府批准资产处置工作已著手启动。待资产变现后，在满足职工安置的同时抽出部分资金补交土地出让金，以彻底解决此问题」。但至2010年10月22日，又过了将近3年，仍未解决，而离1994年合资时已拖了16年。并且，由于近2、3年来，不动产大幅增值，演变成国土局不愿再以当时之356万元「出让」土地使用权予合资公司，使问题更形复杂。假如，当时台商能牙一咬「先垫付」出让金并减低中方之股份，说不定比现在更好！但这是「后见之明」，且当时也有资金问题。丁台商称：中方另有土地出售，还有资产赔偿因迟延所产生之出让金提高的损害，看来，丁台商要有心理准备以仲裁请求损害赔偿。

在九江，第3家提出土地问题的台商，是其在山东烟台向房东租厂房开工厂，被房东赶出工厂而停产，机器设备也搬不走，损失惨重。我建议他去山东找一些朋友帮忙解决，祈望山东烟台的主管部门予以协助，加强保障台商的财产权。

（本文作者为蔚理法律事务所律师、海基会台商财经法律顾问）

（本文不代表本会意见）