◎ 文/林永法

案例说明

王先生为了在大陆投资置产，在上海看上了两间房屋，均属于二手房。A屋是在中环线和外环线之间，离地铁走路要15分钟，房屋面积167平方米，四室二厅二卫，7楼盖的6楼，全装修，房产证日期1997年，总价196万，每平米单价1.17万，由于没有电梯，所以决定不买。但是B屋是在内环线，靠近地铁，房屋面积86平方米，一室二厅一卫，坐北朝南，位于25层楼超高层的15楼，2006年房，总价259万，每平方米单价3万。这间房屋与房产仲介公司签了买卖居间协议，并支付了所谓的斡旋金，最后因为仲介公司提供的按揭（即贷款）资讯有误，王先生怕最后银行办理按揭会有问题，而且经过计算还要支付仲介费与税费等需要花不少钱， 因此决定放弃承购，所缴纳的斡旋金被转为定金也主动放弃让业主没收，以免被缠不放。请问王先生的决定是否正确？其提醒我们购屋时要注意那些要点才不会上当或者减少损失？

解答：

上述购屋案例，在台商圈发生的机会应该不在少数。王先生因为对上海购屋的不了解，以致于决定放弃，当然斡旋金也因为转为定金而被没收。

一、在大陆购买二手房的实务作业流程

(一) 找可靠的仲介公司

(二) 带领看房

(三) 了解屋主的开价与底价

(四) 如果看屋满意但价钱不满意，可以设定目标价，与仲介公司签买卖居间协议， 并支付意向金 （类似台湾的斡旋金），由仲介公司出面与屋主议价。如果屋主接受议价，则仲介公司直接将意向金交由屋主签收，此时意向金转为定金，表明已经达成交易，如果事后屋主不愿依约履行，应加倍返还定金；如果购屋者不愿依约履行则定金没收。此外，买卖居间协议并约定支付仲介公司的佣金标准，因此在签订时要特别注意。

(五) 检视产权，出卖方要具备房屋所有权证与国有土地使用证。

(六) 谈现况交屋或附带家具，屋况、设备清单、物业基金、车库停车、卫视、上网、电视机、冰箱、洗衣机、桌椅，还有带租约问题。

(七) 谈付款条件、期限与按揭（贷款）手续，一般首期只要支付房价的30%，按揭70%，最好不要接受转按揭，而要求出卖方自己先还清原按揭款。

(八) 拟订合同

(九) 签约上网签名

(十) 支付首期款，从台湾汇款美元结汇人民币。

(十一) 首期款存入大陆的银行15日以上取得存款证明，以作为按揭的资信证明。

(十二) 取得收入证明，公司支付工资的证明，作为按揭的偿债来源证明。

(十三) 银行贷款评估报告

(十四) 银行按揭手续

(十五) 拨款与过户

(十六) 交屋，并支付尾款一般保留1万元。

二、购买个人居住用房，买方应缴的税费主要如下（以下金额为人民币）

(一) 契税：普通住房按房价1.5%计算，如非普通住房按房价3%计算。

(二) 交易手续费：按面积每平方米收2.5元，但个人购买普通住房免收。

(三) 仲介咨询费： 按房价1%计算

(四) 委托公证费：200元

(五) 配图费：25元

(六) 权证费：80元，但个人购买普通住房免收。

(七) 买卖合同公证费：按房价0.25%另加350元收取。

(八) 印花税票费：5元

三、如果办理银行按揭贷款，则另加费用如下

(一) 抵押登记费：80元

(二) 保险费：视贷款额度和年限而定。

(三) 评估费：按房价1%收取

(四) 贷款合同公证费：台商属于境外人士，按贷款额0.3%收取。

(五) 印花税票费：5元

四、以上税费在上海有下列特别规定

(一) 购买90平方米及以下的普通住房，契税减为1%

(二) 普通住房的认定标准，必须同时符合三条件：

1. 住房必须是5层以上的多高层住房，以及不足5层的老旧公寓，不含别墅。

2. 面积在140平方米以下。

3. 单套总价：内环以内245万以下，内环与外环间140万以下，外环外90万以下。

因此，面积超过140平方米或者总价超过上开规定的，都不符合普通住房的条件，购屋成本以及以后出售的税费成本要增加，就连购屋的仲介佣金也要加倍为2%。

五、 办理银行按揭（贷款）所需材料

(一) 台胞证：夫妻双方的台胞证，如果离婚或单身，要提供离婚或单身证明。

(二) 户籍誊本：夫妻双方的户籍誊本

(三) 收入证明

(四) 结婚证复印件

(五) 私章夫妻双方

(六) 存款证明

(七) 首付款收据

(八) 贷款银行的银行卡

六、本案例的评价

(一) 王先生在上海购屋，第一个选定的A屋，其价格按理说是便宜的，因为在上海中环和外环间的均价现在大概要每平方米1.5万左右。但是除了价格之外，尚要考虑交通的便利性，没有地铁会对该房屋有减值的效果。还有购买的税费成本和以后出售的税费成本，因为房屋面积167平方米，已经超过普通住房的面积标准。单套总价196万，也超过140万的总价标准。因此，该屋不符合普通住房的条件，购屋的契税和交易手续费会比较高。以后房屋出售时的营业税与个人所得税也比较高。尤其是大陆实施一胎化政策，一般家庭成员不多，大房型的房屋以后比较不容易脱手。因此每平方米单价也比小房型的要便宜。最好脱手的房型是面积在100平方米左右，两室二厅的房屋最好脱手。当然在外环线附近则仍然时兴130平方米，三室二厅的房子，因为均价比较便宜。

(二) 第二个选定的B屋，因为在内环线内，房价本来就比较贵，又靠近地铁，有加值作用，房屋面积86平方米也是适当的房型。一室二厅其中客厅可能偏大，以后容易脱手，尤其又是坐北朝南的房子，冬天不怕冷，以后更容易脱手。因此属于好的物件，一般内环线的房价，每平方米约在3.2万左右。因此王先生取得的成本也算合理。不过本物件的问题是总价259万超过内环线普通住房限价245万的标准，因此也要支付较高的契税与交易手续费。

(三) 此外，王先生可能考虑要按揭，则必须评估按揭取得的可能性与面对的问题。首先是要夫妻的身分证件，要先经过夫妻双方的共识，否则在证件上会有问题。仲介业会教你如何规避，但是不正规，可能以后有麻烦。其次是收入证明，最好由大陆的公司出具每个月有支付工资的证明，例如每个月工资扣缴个人所得税的资料，以作为银行贷款的还款财源。如果王先生没有在大陆工作，就拿不到在大陆的公司的工资材料，则有些按揭银行会变相要求提供在台湾公司的所得来源资料。但是因为办理贷款流程是先要有银行贷款评估报告，仍然要看评估报告的结果才知道是否符合按揭资格，以及按揭额度。如果是境外台商购屋，一般比较保险的按揭额度为房价的50%左右。因此如果王先生准备办理按揭支付房价，可能要有心理准备，万一银行按揭不下来或者额度不够时，要有备援资金，以免造成违约。

(四) 当然王先生也可以想办法在购屋合同中与屋主约定，如果按揭办不下来时的处理方式，不过这些事项因为属于签订购屋合同并支付首期款以后的事情，并不是仲介业关心的问题。仲介业只关心购屋合同的签订，因为签订时仲介业就会要求支付仲介佣金，至于事后双方是否发生争议，完全以购屋合同的约定为主。因此，在签订购屋合同时要特别谨慎，不要因为仲介业的逼催，或因为仲介业的口头保证就签约。因为纠纷是发生在签约支付仲介费后的几个星期或几个月之后，在事后举证总是较困难处理的。

本案例因为王先生可能对上海购屋的实务操作不深入了解，可能在仲介业的催促下支付了意向金，但是不知道一旦支付了意向金，虽然约定是如果议价不成可以退回。可是实务操作上，仲介业一旦取得了意向金，总会千方百计的让意向金变成定金，要取回并不容易。因此王先生最后选择放弃，也算是一种处理模式。不过最好的策略是，如果要支付意向金，金额要越少越好，控制在容许损失的范围，才有后面回旋的空间，否则会因为意向金不能取回而勉强签约，可能造成的损害更大，不可不慎。

（本文作者为三泰管理顾问公司董事长、海基会台商财经法律顾问）