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财团法人海峡交流基金会

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两岸房价政策与经验之比较 文╱林祖嘉《交流杂志100年6月号第117期(历史资料)》

  • 更新日期:112-07-26

两岸房价高涨的原因

  二○○八年中,国际金融海啸从美国开始,不但对全球的金融造成重大伤害,也重创了全球的经济。为了让经济尽快恢复,各国政府纷纷采取扩张性的财政政策与货币政策,希望对奄奄一息的经济注入强心针。在财政扩张方面,美国投入七千亿美元的财政扩张,台湾投入八百二十五亿新台币直接发放消费券,中国大陆则投入惊人的四兆人民币扩大支出方案。在货币政策方面,美国政府也连续采行了两次的货币量化宽松政策(QE1与QE2),台湾的货币供给增加率(M1b)也很快的提高超过二五%以上,中国大陆M1的增加率最高也超过三五%以上。(编按:M1=通货净额+存款货币净额;M1b=通货净额+支票存款+活期存款+活期储蓄存款)
  相对于欧美国家而言,虽然两岸的对外贸易都受到相当大的影响,但是由于两岸的金融市场并没有那么的国际化,因此两岸的金融体系在这次的金融海啸中,其实并没有受到太大的影响。同时,由于中国大陆在二○○九年成功的达成保八目标,也同时拉动台湾的复苏力道,再加上台湾对全球出口的快速上升,使得台湾经济在二○一○年反而出现了近二十年来不曾出现一○‧八%的高成长率。另一方面,由于台湾在二○○九年初,把遗赠税税率大幅调降到一○%,结果立即吸引了大量的海外台资回流台湾。再加上,金融海啸后,央行释放出大量的货币供给,因此在国内流动性极度宽松,加上景气看好的稳况下,台湾的房地产市场也呈现难得的荣景。尤其是大台北地区的房价出现飙涨的情况,甚至让国内一部分的学者非常担心,台湾的房地产市场是否已经出现泡沫的现象。由于大台北地区房价大涨,使得许多年轻人望屋兴叹,造成舆论上的压力。
  同样的,由于大陆顺利的保八,大陆政府又投入四兆的扩大支出方案,加上高达三五%的M1成长率,以及大量的热钱流入,使得这两年来,大陆的房地产市场也同样出现一片荣景,不但交易量大增,一些主要城市的房价也快速飙涨。结果,一方面很多人担心大陆的房地产市场是否已经出现泡沫化的现象;另一方面,由于房价高涨的结果,也让许多中低阶层望屋兴叹,同样也造成大陆政府很大的压力。
  虽然两岸的经济情况相当不同,面临的经济问题也很不一样,但是「打房政策」却是过去一年多以来,两岸政府部门一件非重要的政策措施。不过,由于造成两岸房价大涨的原因不同,而且两岸的经济结构与房地产市场结构也不同,因此两岸政府所采行的打房政策也相当不一样。正因为如此,我们认为把两岸的打房政拿出来比较一下,应该可以给两岸关心此一议题的人们一个很好的经验。我们相信,两岸打房政策的比较,应该也可以提供两岸政府一个很好的政策参考。

两岸打房政策的比较

  由于台湾房地产价格飙涨主要是在大台北地区,而且涨幅也没有那么高,中央银行在开始处理房价问题时,采取的手段是相对较温和的。首先,是在二○一○年六月,开始实施所谓「地区性的选择性信用管制」,即对于已经在大台北地区拥有一栋以上房子的家庭,要在台北市或是新北市的某一些地区购买第二栋房子时,货款上限为七成,且没有宽限期,同时不得再以其他名义贷款(详见表一)。其次,由于此举对于抑制房价的效果很有限,立法院又在今年四月三读通过行政院所提「特种货物及劳务税」(即坊间所谓的「奢侈税」),其中最重要的部分就是对于持有房屋期间短于一年者, 必须依实际交易价格课征一五%的销售税;如果持有期间在一到二年之间,则一○%。第三,由于法律并未规定不动产交易一定要用实价登录,引起民间质疑是否真能课到高额的奢侈税。因此,行政院又酝酿要通过实价登录房价,以便能够课征奢侈税。
  上述的一些措施,基本上都是在于限制需求,希望以降低需求的方式来减少炒作,以便维持房价的平稳。但是,在限制这些需求的情况下,不动产市场必然会受到相当的伤害。于是,政府也设法增加一些供给,以满足一些人的需求,因此产生不动产市场上的预期心理。于是,政府宣布要兴建一定数量的社会住宅、合宜住宅与现代住宅。其中社会住宅是给所得最低的一群人,由于其所得太低,因此此种住宅大都以出租住宅为主;合宜住宅则是政府选择适当地点的土地,兴建后再以较低的价格出售给中低收入的家庭;现代住宅就是售屋不售地的「地上权住宅」,由于这种住宅不拥有土地的所有权,而不能持有土地,因此此种住宅的房价会低很多。但是,由于此种房子没有土地所有权,民众对于此种房子的接受度,仍然有待观察。
  近两年来,大陆房地产市场也出现房价方面飙升的情况,但是由于造成房价飙涨的原因与台湾不太相同,因此大陆政府推出的打房政策与台湾相当不同。尤其是大陆市场比台湾大很多,他们为了抑制房价所必须推出的政策,必然会比台湾所推出的政策多很多,力道必须较大。
  在表二中,我们看到从去年一月以来,大陆中央连续推出三次打房政策;房价飙涨最严重的上海地区,也推出两次的相关政策(详见表二)。由于这些打房政策的内容很多,受到篇幅的限制,我们只针对几个比较重要的措施加以说明。
  第一,为了限制银行流动性,大陆政府在去年一月第一次提出的国十一条中规定,购买第二套房子者的自备款至少要在四成以上;到了四月份的新国十条中把自备款比例提高到五成,到今年一月的新国八条中再把自备款比例提高到六成。
  第二,为了提高购屋者的成本,大陆政府规定贷款利率不得低于基准利率的一‧一倍。此外,大陆政府先是在房价上涨最严重的上海提出沪十二条,规定课征土地增值税,税率从二%到五%;然后,在新国八条中规定,对于个人购买住房不足五年转手交易的,统一按其销售收入全额课征住房营业税。
  第三,为了让中低收入家庭也能购买自己的房子,去年初提出的国十一条,就明列由政府提供的保障性住房数目。其后,在几次的打房政策中,对于保障性住房数目都有相当的支持。同时,在新国十条规定,地方政府提供居住用的土地中,至少有七成必须用在兴建保障性住房。目前,大陆政府规定保障性住房数目,最大的规定是在今年三月通过的十二五规划,规定未来五年大陆全国要提供三千六百万套的保障性住房。
  第四,由于上述诸多政策的效果似乎并无法达到抑制房价的预期目标,大陆政府又再使出最强烈的手段,即所谓的「限购令」。限购令先是由房价上涨最严重的上海推出来,在去年十月的沪十二条中规定,暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房。然后在今年一月的新国八条中,大陆中央政府把限购令推广到大陆二十四个主要城市。到目前为止,限购令应该是所有打房政策中最强烈的手段,它是对于有钱家庭的投资(或投机)行为真正的加以限制,因为就算是手上有钱也无法购买更多的房子。


两岸打房政策的效果分析

  最后,再让我们来看一下,到目前为止,两岸打房政策的效果如何?
  在台湾方面,今年第一季的房价比去年同期上涨一‧四二%,上涨的情况已经大幅缩小;成交量仍然比上一季增加五○‧九%。但是,另一方面代表房地产领先指标的预售屋推案量则比上一季减少六‧三%,显示出建商对于未来的市场并没有太大的信心。另外,我们要说明的是,真正最有效的「奢侈税」是在今年四月才经立法院通过立法,因此其对于台湾不动产市场的影响应该要从第二季以后才会开始。所以,我们认为应该要看第二季以后的资料,才能真正看到奢侈税可能带来的效果。不过,从直觉上来看,由于奢侈税是对实际销售价格课征一○%到一五%的税率,这是一个非常高的税率,只要财政部真正努力征收,相信必然对于炒房会有很大的抑制效果。
  至于大陆打房政策的效果方面,由于大陆的房地产资料不如台湾充分,而且大陆幅员广大,各地的讯息不足,因此比较不容易看到大陆全国房地产的变化情况。不过,我们仍然可以从一些新闻报导中,看到一些城市房地产交易的情况。在今年第一季以来,我们看到大陆的房地产市场已经出现明显走软的情况。在房价方面,几个一线城市的房价都出现松动的情形,包括上海、北京、广州与深圳,都出现房价下跌或打折的情形。另外,今年四月上海房市的成交量是五年来的新低,显示出去年十月上海推出的沪十二条中的限购令,的确对于市场产生了明显的抑制作用。另外,今年一月的新国八条,对于大陆二十四个主要城市的限购令,同样对于这些城市的交易量产生明显的影响。由于房地产市场经济有所谓的「量比价先行」的经验法则,我们预期短期内大陆的房价可能会出现走弱的情形。
  不过,我们要特别指出的是,造成大陆房价上升的另一个重要因素,是由于大陆货币供给快速成长。自今年初以来,大陆人行连续几次的提升法定存款准备率,使得货币供给(M1)增加率由三○%快速的下降到一六%,在流动性大幅下降的情况下,对于房地产市场自然会造成显著的抑制效果。
  最后,虽然大陆采用很严厉的打房措施来抑制房价,但是由于大陆经济成长快速,人民的收入成长也很快,再加上大陆人民的高储蓄率(四五%)已有很长一段时间,大陆人民的购买力其实是高的。未来,大陆人民对于房地产的需求仍会持续存在,大陆政府想要长期抑制房价会非常不容易。除了目前采用的一些打房政策以外,其他一些重要而相关的总体政策(宏观调控),包括货币供给政策与汇率政策等等,仍然是非常重要!
表一、台湾打房相关政策摘要

项目时间主要内容
中央银行地区性不动产信用管制2010/6/24

1. 特定地区:台北市及台北县十个县辖市(板桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、树林、汐止)

2. 本人已有一户以上房屋,贷款限制为:

(1)     不得有宽限期。

(2)     贷款上限七成。

(3)     不得以其名义增加贷款额度。

特种货物及劳务税

(俗称奢侈税)

2011/4/15

1.持有两年内非自用住宅,所有权移转时,如果持有时间在一年以内,依销售价格课征15%销售税;如果持有时间在两年以内,课10%销售税。

2.其他高额消费部分。

房价实价登录2011/4/25,立法院初审通过

1.行政院版:房仲和代销为登录义务人、登录案量约为全体交易量的五至六成、区段登录、区段开放查询。

2.立法院版:房仲、代销、代书、与土地买卖双方都有登录义务、登录量约为全体交易量的八至九成、所有资料都登录、区段开放查询。

资料来源:本研究整理

表二、大陆打房相关政策摘要

项目时间主要内容
国十一条2010/1

1.第二套以上住房,贷款首付款比例不得低于40%。

2.2012年底,基本解决1540万户低收入家庭住房问题。

新国十条2010/4

1.首套自住房贷款首付款比例不得低于30%。

2.第二套住房贷款首付款比例不得低于50%,且利率不得低于基准利率1.1倍。

3.保障性住房供应量不得低于住房建设用地供应总量的70%。

4.确保完成2010年建设保障性住房300万套与各类棚户区改造住房280万套。

沪五条2010/91.建筑面积在三万平米以下的商品住房项目必须一次性申请预售,三万平米以上需预售的,每次申请面积不得少于三万平米。
沪十二条             2010/10

1.首套自住房贷款首付款比例不得低于30%。

2.第二套住房贷款首付款比例不得低于50%,且利率不得低于基准利率1.1倍。

3.非本市市民,且非居住在本市两年以内并交税一年以上者,商业银行暂停发放住房贷款。

4.暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。

5.预售价格低于去年均价之预售屋课征土地增值税税率2%;超过去年均价一倍以内者,课3.5%;超过一倍以上者,课 5%。

新国八条2011/1

1.全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万户。

2.第二套住房贷款首付款比例不得低于60%,且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

3.保障性住房及中小套型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

4.对于个人购买住房不足五年转手交易的,统一按其销售收入全额课征住房营业税。

5.限购令:在24个城市中规定,当地住户已经拥有一套房子的家庭,及在当地居住一定年限且有交税证明的家庭,可以购买一栋房;其他家庭暂停在本市购房。

资料来源:本研究整理

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