今年6月30日，江西景德镇烂尾楼业主一纸「景德镇市恒大珑庭全体业主决定于2022年11月强制停贷告知书」，为中国大陆近期烂尾楼停贷风暴开出第一枪。其后雪球愈滚愈大，让中共银保监会不得不出面灭火，但已对金融系统造成冲击，情况并不乐观。

停贷风暴冲击中国大陆银行系统

所谓「停贷」，原指中国大陆的银行对想要购买房地产的业主停止放款，作为抑制房价上涨的措施之一，这次「业主强制停贷」，反客为主，由业主告知银行停止缴交房贷，主要针对延期交付多年的烂尾楼，或未到交付期程、因资金问题无法复工的建案，包括陕西、湖南、湖北、河南、河北等，都是重灾区，到今年7月底已有近300个建案的业主联名停缴房贷，事态愈来愈严重。中共银保监会提出4项措施，支持地方政府推进「保交楼、保民生、保稳定」；包括六大国有银行等10多家银行发布公告，指称贷款违约的风险小且可控，但外界对银行呆、坏帐是否急遽升高，仍有疑虑。

自去年10月以来，中共金融监管部门就不断出手稳定房地产市场信心，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置专案并购金融服务的通知》，鼓励金融机构做好重点房地产企业风险处置专案的金融支援和服务；今年4月，监管部门召集5家全国性资产管理公司和18家银行，鼓励进场参与纾困房企。

《人民日报》旗下《证券时报》在7月13日发表《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》的评论文章，提到金融机构虽然有房产做抵押，但无法交屋的房产就成为坏帐，可能造成系统性金融风险。中共官媒提出严重警讯，可见停贷潮已对房地产市场及金融系统造成冲击，情势严峻。

中国大陆房贷总量高达50兆元人民币，约货币总量5分之1至6分之1，对经济发展及金融秩序影响巨大。2021年12月恒大发布首笔美元债违约后，房地产企业就陆续发生境外美元债违约事件。彭博社统计，今年1至6月离岸违约占所有中国大陆债券违约85%，创下纪录新高；境外违约规模262亿美元，几乎全数来自房企。澳洲澳新银行估计，烂尾楼涉及的房贷规模高达1.5兆元人民币；花旗集团则估计停贷潮引发的不良贷款达5,610亿元人民币。

中国大陆房地产景气直直落　刺激方案无奇不有

中国大陆经济情势变化快速，房地产景气仅短短1年由盛转衰，从「限购令」变成「限跌令」，现在已有超过上百个城市出台房市刺激政策，包括增加公积金贷款额度、降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限贷限售等。《南方财经网》报导，青岛西海岸新区和黄岛区政府办公室联合印发红头文件，要「促进居民购买新建商品房」，提到「凡恶意不买房，如查到银行有巨额存款，一律提醒谈话」，并称「买房」将纳入2022年度工作考核。

另在郑州、南京及温州等15个城市推出「房票」政策，鼓励民众在当地买房。所谓「房票」主要用于拆迁户，政府给予拆迁户配发比补偿金高的「房票」，让民众可以在当地继续购房。河南商丘民权县为促销河畔洋房，称「2元1斤，小麦换房」，最高可抵16万元人民币的房款；河南开封杞县为促销建业城，则是「5元1斤，大蒜换房」。还有购房团购折扣、多孩家庭优惠等措施，促销方案无奇不有。

但促销也难挽回颓势，消费者因烂尾楼现象，对购置房地产戒心愈来愈强，住房销售没有好转迹象，总体经济面临巨大压力。今年8月中国人民银行调降贷款市场报价利率，5年期降幅超过市场预期，就是为了稳定房地产市场。

体制、资金、物价三重夹杀 　酿成停贷风暴

就停贷事件业主的声明来看，已不是追讨开发商，而是把矛头转向贷款银行，直指银行违规放贷给开发商、违规挪用预售资金、未依规定将房贷存入监管帐户等。例如西安「世茂璀灿倾城」、郑州「名门翠园」、武汉「恒大时代新城」等建案的业主，指控银行将房贷资金拨入非监管帐号。

依规定，商品住房预售资金要全部纳入监管帐户，由地方房管局会同银行对商品房预售资金实施监管，预售资金不得随意支取使用。然而房地产开发商往往为了扩张规模，采取高周转模式，以致新房预售款常被挪用于其他土地的取得，用来资金调度。    

某银行工作人员曾坦言：「房产开发商会向银行提出请求，解释资金用处，银行对此进行核准，最终交到房管局待批。银行没能力核对开发商到底是将资金发给工人或支付协力厂商，或用于偿还海外贷款，且银行无权追踪，最终审批权在房管局。」直指根源在于监管机制的问题。

地产开发商与地方官员关系密切，监管银行又与官员有从属关系，在权力胁迫下，银行只能默许资金遭挪用或滥用。从体制角度观察，中国大陆行政运作仍受人治色彩严重制约，监管机制常因人设事而弱化。

再从资金面审视，房地产商取得土地进行开发后，以此为担保品向银行借贷开发及营建资金，过去房企均采取高负债、高杠杆的操作模式，一旦销售不佳或房价持续下跌，资金周转难以为继，导致兴建中的大楼停工或复工缓慢，无法按期交屋。

今年5月，70个大中城市房地产价格年减0.8%，连续第12个月下降，是6年来首见。1至5月，18家中资企业爆发49起债务违约，涉案金额达625亿元，年增22.3%，尤以房地产业为最，包括华夏幸福、福建阳光、新力地产等。

早在停贷风暴发生前，就有大批业主耗尽毕生积蓄却买到烂尾楼，每月还须缴交房贷，无力租屋，却投诉无门，只能全家栖身烂尾楼。以重灾区的西安为例，非正式统计有70几个烂尾建案。今年3月，近300名西安「易合坊」小区业主搬进复工无望的烂尾楼，在没水没电没电梯的毛坯房中栖身。西安高新区锦岭公寓100多户业主集体搬进烂尾近5年的楼房，建商切断水电，业主打地舖、自建厕所持续抗争。YouTube「Bacon's Journey 环华十年」制作的「住进烂尾楼」节目显示，西安业主住在烂尾楼毛坯房中，生活艰难，一位女士表示，孩子1岁时买房，现在已13岁，无奈之情溢于言表。

大陆台资银行零曝险　留意台湾房市景气反转迹象

除了体制缺乏监督、资金断链，物价也是一大因素。新冠肺炎疫情爆发后，国际大宗商品价格上涨，加上俄乌战争影响，能源暴涨，商品运输及交易成本上升，全球通膨严重。彭博大宗商品价格指数显示，今年1至6月上涨36％，创下10几年来最大年度涨幅。中国大陆房地产商也受到成本高涨及供需失衡的压力。

中国大陆烂尾楼停贷风暴引发的金融风险不可小觑，外界也担心在大陆的台资银行是否也踩到地雷。金管会指出，截至今年 5 月底，共 14 家台资银行在大陆设立 25 家分行、8 家支行和 5 家子行，这些据点目前都没有烂尾楼的授信曝险部位。其实，金管会早已要求各银行采取3大风险控管措施，包括：1.国银在大陆的正常授信备抵呆帐比率上限从 1% 提升到 1.5%；2.要求国银需依照各个国家风险变化检视授信限额；3.要求各银行对大陆监管和国际政经情势，需建立高风险产业及政经风险评估的控管机制，提升风险承担能力。

我方金融监督单位对在陆台资银行预作提醒及风险控管，因而未受中国大陆停贷风暴影响。台湾须留意的是，2022下半年工料双涨、资金紧缩、政府打房政策等因素交互影响下，国内房市可能由盛转衰，预售屋延迟交屋屡有所闻，销售率逐渐下降，已有多家小型建商跳票倒闭。

台湾过去也有建案变成烂尾楼，例如台北大安区「上品砚」、新北中和「嘉泉名玺」、竹北地区「富豪至尊」、台中「振保富裕」、台南新市区的「荣馨花园」等，多因财务、产权或人为不当因素造成。如今愈来愈多建案因缺工及缺料问题，延迟交屋，纠纷频起，短期内虽不致爆发烂尾楼危机，若持续恶化必会伤及国内金融系统，值得金融监管单位高度关注。