經貿講座

大陸房地產權利保護與糾紛處理

文／林永法

大陸實施土地公有制

(一)城鎮國有土地

除了農村地區的土地外，大陸將城鎮所有土地一律登記為國家所有，私人企業可以出讓方式取得城鎮國有土地使用權，屬於有期限的完全土地使用權；大陸的單位可以以劃撥方式向主管土地的「縣級國土資源局」，申請無償、無限期、無用途限制的取得土地使用權。大陸《憲法》第9條規定：「礦藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、灘塗等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山岭、草原、荒地、灘塗除外。」第10條規定：「城市的土地屬於國家所有」

(二)鄉村集體所有土地

大陸將農村地區的土地登記為各村集體所有，並發給「土地所有權證」，限於農地農用原則；私人企業可以採承包做農場使用， 但無法取得國有土地使用證，屬於不完全的土地使用權。所有權屬於農民集體的農村土地，稱為農民集體所有的土地，簡稱(農民)集體土地。

大陸《憲法》第10條和《土地管理法》第8條規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。宅基地是指農村中有建築物或沒有建築物(計劃用於建農宅)的非耕種所用的空閒地屬於集體所有，歸各戶長期使用，一律不准出租和買賣。

集體土地所有權的主體是村農民集體或集體經濟組織，所有權由農集體經濟組織或者村民委員會行使。

國有土地使用權取得

(一)出讓取得

國有土地建設用地使用權的取得，主要有出讓和劃撥兩種方式。劃撥也稱行政劃撥。大陸是於1990年5月公布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，確立土地使用權取得方式。國有土地建設用地使用權可以經由出讓方式取得，並且可以再轉讓給他人。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年；

工業用地50年；

教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

商業、旅遊、娛樂用地40年；

綜合或者其他用地50年。

(二)政府劃撥取得

土地使用權劃撥是指通過行政劃撥的方式取得土地使用權，是縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用者通過劃撥方式取得的土地使用權，即劃撥使用權。通過劃撥方式取得的土地使用權，雖然土地使用者要繳納補償、安置等費用，但不必向國家支付地租性質的費用。通過劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

不能轉讓、出租和抵押：通過劃撥方式取得的土地使用權，除符合法律規定的條件外，不得轉讓、出租和抵押。

(三)集體土地承包經營權的取得

農地承包經營權的取得方式，主要是作為土地使用者的承包方與代表土地所有者的發包方簽訂土地承包合同。依法簽訂的土地承包合同生效後，土地承包人便依據承包合同取得了土地承包經營權。

土地使用權與建築物之轉讓規定

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權出讓和轉讓的差別在於，土地使用權的出讓，是直接向縣級以上政府簽訂土地使用權出讓合同，支付土地出讓金給縣級以上政府作為財政收入，屬於土地使用人的初級市場取得土地使用權。由於以出讓方式取得的國有土地使用權，權利人可以使用、收益和處分。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

(一)房隨地轉地隨房轉

依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23至25條規定，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。 地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓。

(二)土地承包經營權轉讓

土地承包人依法取得土地承包經營權以後，經發包方同意，可以將土地承包經營權轉讓給他人，使土地承包經營權主體發生變更。

(三)轉讓登記

無論土地使用權以什麼方式發生變更，權利人都應採用書面合同的形式，並到國家有關管理機關依法進行變更登記。否則，土地使用權的變更不有法律效力，不受國家法律的保護。

土地使用權收回

(一)基於公共利益需要收回

因社會公共利益需要而提前收回土地使用權。依據大陸《城填國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條也規定：根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，可以收回土地使用權。

(二)土地使用權屆滿收回

依據大陸《物權法》第154條規定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。《城市地房地產管理法》規定：土地使用權使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或雖申請續期但依照規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。依《物權法》第155條規定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。

(三)閒置土地之收回

依據大陸《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

城市房屋拆遷與補償問題

依據2011年1月21日公布施行的《國有土地上房屋徵收與補償條例》，第8至16條規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：

1.     國防和外交的需要；

2.     由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

3.     由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

4.     由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

5.     由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

6.     法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

房屋徵收期間，徵收部門不得改變尚未搬遷的被徵收人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供熱、交通等基本生活條件，不得拆除影響其房屋安全和正常使用的建築物、構築物等。禁止以暴力、脅迫等手段迫使和欺騙被徵收人、房屋承租人簽訂補償協議或者搬遷。

依據大陸《物權法》第68條規定，國家保護私人的所有權，禁止以拆遷、徵收等名義非法改變私人財產的權屬關係。拆遷、徵收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，並保證被拆遷人、被徵收人得到妥善安置。房屋拆遷補償的對象，包括被拆除的房屋廠房以及其附屬物的所有權人，房屋的使用人（例如承租人）不在拆遷補償之列，但會酌情補償。

拆遷補償的範圍包括被拆除的房屋及其附屬物，所稱附屬物是指與房屋主體建築有關的附屬建築物，例如室外廁所、門樓、煙囪等。拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。此處所稱違章建築，是指在城市規畫區內，未取得建設工程規畫許可證或違反建設工程規畫許可證的規定，嚴重影響城市規畫的建築而言，包括以下建築：

1.     未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規畫許可證而建成的建築物。

2.     擅自改變建設工程規畫許可證的規定建成的建築物。

3.     擅自改變使用性質建成的建築物。

4.     擅自將臨時的建築建設成為永久性的建築物。

徵收補償的救濟

依據大陸《土地管理法》第16條規定，土地所有權和使用權爭議的解決方式，首先是由當事人協商解決；如果協商不成，則由人民政府處理；

如果當事人對人民政府的處理決定不服，可以自接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。但是，對於徵收、徵用補償的問題，立法者並沒有賦予當事人訴訟的權利。

《土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁定。按照該條的規定，該裁定為終局裁定，相對人不能向人民法院起訴。最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》甚至規定，當事人就徵收補償數額提起訴訟的，人民法院不予受理。

兩岸投保條例的保障規定

依據兩岸投保條例第7條有關徵收規定如下：「除符合下列所有條件外，一方不得對另一方投資者在該一方的投資或收益採取徵收（包括直接徵收和間接徵收）：（一）基於公共目的；（二）依照一方規定及正當程序；（三）非歧視性且非任意的；（四）依據本條第四款給予補償」。又在第四款規定補償方式如下：「本條第一款所稱的補償應以徵收時或徵收為公眾所知時（以較早者為准）被徵收投資或收益的公平市場價值為基準，並應加計徵收之日起至補償支付之日止，按合理商業利率計算的利息。補償的支付不應遲延，並應可有效實現、兌換及自由轉移」。

房地產權利與徵收補償之糾紛處理

(一) 政府與企業或個人的糾紛：例如土地出讓程序糾紛、出讓金繳付糾紛、出讓合法性糾紛、出讓金繳付後未取得國土證糾紛、徵收與補償糾紛。處理方式：協商、協調、訴訟、兩岸行政協處。但徵收不經由訴訟處理。

(二) 企業或個人間的糾紛：例如開發商與承購戶間的糾紛、承購戶轉讓的糾紛、出讓後轉讓土地使用權的糾紛、私下農地買賣或宅基地買賣的糾紛。處理方式：協商、協調、仲裁、訴訟。

(三) 兩岸投保條例的爭端解決機制：依據兩岸投保條例第13條規定，一方投資人主張另一方相關部門或機構違反本協議規定的義務，致該投資人受到損失所產生的爭端（簡稱「投資爭端」），可依下列方式解決：

1.     爭端雙方友好協商解決；

2.     由投資所在地或其上級的協調機制協調解決；

3.     透過投資爭端協處機制協助解決；

4.     因本協議所產生的投資人與投資所在地一方的投資補償爭端，可由投資人提交兩岸投資爭端解決機構通過調解方式解決。

5.     依據投資所在地一方行政救濟或司法程序解決。

台商應注意的房地產保護事項

(一) 土地使用權之取得：應注意是否以出讓方式取得，是否與中國大陸縣級以上政府的國土資源局簽訂土地出讓合同，是否辦理土地使用權出讓登記取得國有土地使用證，以及土地使用證上登記的土地用途如何？以上均會影響台商對於該宗土地的使用權利，以及面臨土地被收回時可以主張保障的權利。

(二) 房產權利之取得：應注意是否取得房產證，因為物權的保障須以登記為要件。因此，如果未取得房產證登記，則面臨房產被拆遷時，也會影響補償金額的計算。

(三) 集體土地權利之取得：應注意農地屬於集體土地，無法以出讓方式取得，台商只能以承租方式或者農地承包經營權流轉方式取得農地的耕作權，無法受到物權法的保障，因此應注意農地取得的風險。

（本文作者為三泰管理顧問公司董事長、海基會台商財經法律顧問）