近來台商面臨的土地問題

文／呂榮海

近來，上海地區部分台商漸漸面臨因「土地期限屆滿」而建築物被「無償收回」的問題。由於大陸的房地產法律制度和台灣的「永久權利」不同，建築物依附在土地上面，私人對土地沒有所有權，只有使用權，或20年、30年、50年、70年不等，依1990年5月19日國務院令55號「城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例」第40條規定「土地使用權期滿，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記」，第41條規定「土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定，重新簽訂合同，支付土地出讓金，並辦理登記」。如果依40條，將被「無償收回」，變成「一無所有」，反之，如可以依41條「可以申請續期，重訂新合同，支付出讓金」，則可以繼續保有資產!問題是:現在地價和30年前「差很大」，政府對是否「續期」擁有決定權，在未「決定」前，部分台商對此相當憂心。

大陸的法令常是「演義式」的更新，對20年前上述「較早」的法令，各地方陸續制定大同小異的地方性法規，中央的法令也一直「演義」，如1994年7月5日、2007年8月30日修正的「城市房地產管理法」第22條對這問題更具體規定「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前滿1年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准…」(其他部分相同)，依這個規定，必須「至遲於屆滿前1年申請續期」、「政府原則上應同意續期，但如社會公共利益需要則收回」，因此，關鍵是:「公共利益」之認定之寬或嚴，而台商往往成為「公共利益」下的受害者!

然而，2007年3月16日公布的「物權法」，算是關於物權的「根本大法」，其於第149條規定「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理…」，則依「新法優於舊法」的原則，「住宅」可以解套，自動續期，成問題的只是補交出讓金之多寡而已!但是，許多台商的廠房、店舖、辦公室並不在「住宅」的範圍內，依「法律規定」的結果就是:在期滿前申請續期，政府「應原則上同意續期，但公共利益需要收回的例外」，而仍然被卡在「公共利益」的裁量中，惶惶不安!是以在此建議台商當你的使用權已過半，不妨乘房地產高價勢中，趁機出售而獲利了結。

其次，安徽合肥、江西南昌、九江均有台商存在土地使用權問題:合肥甲台商從事房地產，早期取得1千畝地，已分期開發了300畝，現在面臨700畝之「保衛戰」，主管部門傳出要收回未開發的土地。其目前(2010年10月)在銷售之房屋價格每平米4千多人民幣。

江西南昌乙台商早期投入幼兒園，有二項困擾:(1)一直辦不了土地使用權之出讓；(2)台灣人以前擔任了「法人」（代表人），但後來法令規定不能擔任「法人」，於是只好找大陸人擔任「法人」，但主管部門每每跟那人說清「法人之責任」（如發生事故時之責任），於是，好幾個都打了退堂鼓，至今尚未解決。於是，發展受到限制。好在，辦幼兒園之優勢是:大陸鼓勵民間辦幼兒教育，尚未對幼兒園課稅。乙台商因幼兒園之困擾，乃另投資一工廠，但開發區出售之土地使用權於建廠後卻一直取不到出讓之權證。

在九江，也有3位台商面臨土地使用權問題:丙台商兄弟2人是台商第二代，他們工廠的土地使用權辦過「出讓」的手續，並和國土局辦好手續，最近將土地使用權的一半以及一半的廠房轉讓他人，轉讓合同簽好了，然而，開發區管委會出來主張轉讓合同無效，要求台灣以40%之價格賣回給開發區，再由開發區再賣給那個想買的人。台商問過他們在大陸及台灣的法律顧問，顧問都說:既然以前曾在國土局辦過土地使用權出讓合同，繳過土地出讓金，手續完備，可以不用理開發區，轉讓合同並非無效。

然而，台商應關心的重點是：國土局是否會受開發區管委會之影響，以致土地使用權之轉讓無法辦妥登記，而如何向受讓人交待！開發區管委會心理上認為：前幾年以「便宜」價格將土地使用權「賣給」台商，現台商不需要那麼大片土地，「理應」賣回開發區，在「利」字當口，「事實上」纒著台商不放，干擾台商向國土局辦理轉讓手續，干擾台商另一半工廠之經營。這些矛盾及困擾，是因為近幾年土地漲價幅度較大、速度較快所造成的，以及法律與事實（眼紅）所造成的衝突！

在九江台商提的第2個案例是：丁台商1994年以574萬元人民幣與九江某縣羽絨廠設立合資企業「○○大飯店」，羽絨廠以土地2,343平方米之使用權、大樓作價356萬元合資。迄至2010年，16年都過去了，羽絨廠尚未完成將土地使用權辦妥出讓予合資公司的手續，尚未過戶至合資公司名下。在這中間，於2005年8月25日，縣人民政府作出「丁要求政府責成縣羽絨廠將其出資財產過戶到合資企業上訪問題處理初步意見」：…（三）土地出讓金本應由縣羽絨廠支付，但考慮目前縣羽絨廠實際困難，先由台商墊付，由縣羽絨廠認可，在合資企業股份中扣除，（四）所得出讓金部分由縣政府全部返還羽絨廠用于企業改制，徹底解決職工社會基本養老保險問題，實行企業長治久安。以上「方案」竟要台商「先墊付」，問題是台商丁本無此義務，且實際上不一定有多餘資金，所以，此方案並未落實。拖至2007年12月28日縣人民政府又作出「處理意見」…「羽絨廠改制實施方案已經縣政府批准資產處置工作已著手啟動。待資產變現後，在滿足職工安置的同時抽出部分資金補交土地出讓金，以徹底解決此問題」。但至2010年10月22日，又過了將近3年，仍未解決，而離1994年合資時已拖了16年。並且，由於近2、3年來，不動產大幅增值，演變成國土局不願再以當時之356萬元「出讓」土地使用權予合資公司，使問題更形複雜。假如，當時台商能牙一咬「先墊付」出讓金並減低中方之股份，說不定比現在更好！但這是「後見之明」，且當時也有資金問題。丁台商稱：中方另有土地出售，還有資產賠償因遲延所產生之出讓金提高的損害，看來，丁台商要有心理準備以仲裁請求損害賠償。

在九江，第3家提出土地問題的台商，是其在山東煙台向房東租廠房開工廠，被房東趕出工廠而停產，機器設備也搬不走，損失慘重。我建議他去山東找一些朋友幫忙解決，祈望山東煙台的主管部門予以協助，加強保障台商的財產權。

（本文作者為蔚理法律事務所律師、海基會台商財經法律顧問）

（本文不代表本會意見）