◎ 文/林永法

案例說明

王先生為了在大陸投資置產，在上海看上了兩間房屋，均屬於二手房。A屋是在中環線和外環線之間，離地鐵走路要15分鐘，房屋面積167平方米，四室二廳二衛，7樓蓋的6樓，全裝修，房產證日期1997年，總價196萬，每平米單價1.17萬，由於沒有電梯，所以決定不買。但是B屋是在內環線，靠近地鐵，房屋面積86平方米，一室二廳一衛，坐北朝南，位於25層樓超高層的15樓，2006年房，總價259萬，每平方米單價3萬。這間房屋與房產仲介公司簽了買賣居間協議，並支付了所謂的斡旋金，最後因為仲介公司提供的按揭（即貸款）資訊有誤，王先生怕最後銀行辦理按揭會有問題，而且經過計算還要支付仲介費與稅費等需要花不少錢， 因此決定放棄承購，所繳納的斡旋金被轉為定金也主動放棄讓業主沒收，以免被纏不放。請問王先生的決定是否正確？其提醒我們購屋時要注意那些要點才不會上當或者減少損失？

解答：

上述購屋案例，在台商圈發生的機會應該不在少數。王先生因為對上海購屋的不瞭解，以致於決定放棄，當然斡旋金也因為轉為定金而被沒收。

一、在大陸購買二手房的實務作業流程

(一) 找可靠的仲介公司

(二) 帶領看房

(三) 了解屋主的開價與底價

(四) 如果看屋滿意但價錢不滿意，可以設定目標價，與仲介公司簽買賣居間協議， 並支付意向金 （類似台灣的斡旋金），由仲介公司出面與屋主議價。如果屋主接受議價，則仲介公司直接將意向金交由屋主簽收，此時意向金轉為定金，表明已經達成交易，如果事後屋主不願依約履行，應加倍返還定金；如果購屋者不願依約履行則定金沒收。此外，買賣居間協議並約定支付仲介公司的佣金標準，因此在簽訂時要特別注意。

(五) 檢視產權，出賣方要具備房屋所有權證與國有土地使用證。

(六) 談現況交屋或附帶家具，屋況、設備清單、物業基金、車庫停車、衛視、上網、電視機、冰箱、洗衣機、桌椅，還有帶租約問題。

(七) 談付款條件、期限與按揭（貸款）手續，一般首期只要支付房價的30%，按揭70%，最好不要接受轉按揭，而要求出賣方自己先還清原按揭款。

(八) 擬訂合同

(九) 簽約上網簽名

(十) 支付首期款，從台灣匯款美元結匯人民幣。

(十一) 首期款存入大陸的銀行15日以上取得存款證明，以作為按揭的資信證明。

(十二) 取得收入證明，公司支付工資的證明，作為按揭的償債來源證明。

(十三) 銀行貸款評估報告

(十四) 銀行按揭手續

(十五) 撥款與過戶

(十六) 交屋，並支付尾款一般保留1萬元。

二、購買個人居住用房，買方應繳的稅費主要如下（以下金額為人民幣）

(一) 契稅：普通住房按房價1.5%計算，如非普通住房按房價3%計算。

(二) 交易手續費：按面積每平方米收2.5元，但個人購買普通住房免收。

(三) 仲介諮詢費： 按房價1%計算

(四) 委託公證費：200元

(五) 配圖費：25元

(六) 權證費：80元，但個人購買普通住房免收。

(七) 買賣合同公證費：按房價0.25%另加350元收取。

(八) 印花稅票費：5元

三、如果辦理銀行按揭貸款，則另加費用如下

(一) 抵押登記費：80元

(二) 保險費：視貸款額度和年限而定。

(三) 評估費：按房價1%收取

(四) 貸款合同公證費：台商屬於境外人士，按貸款額0.3%收取。

(五) 印花稅票費：5元

四、以上稅費在上海有下列特別規定

(一) 購買90平方米及以下的普通住房，契稅減為1%

(二) 普通住房的認定標準，必須同時符合三條件：

1. 住房必須是5層以上的多高層住房，以及不足5層的老舊公寓，不含別墅。

2. 面積在140平方米以下。

3. 單套總價：內環以內245萬以下，內環與外環間140萬以下，外環外90萬以下。

因此，面積超過140平方米或者總價超過上開規定的，都不符合普通住房的條件，購屋成本以及以後出售的稅費成本要增加，就連購屋的仲介佣金也要加倍為2%。

五、 辦理銀行按揭（貸款）所需材料

(一) 台胞證：夫妻雙方的台胞證，如果離婚或單身，要提供離婚或單身證明。

(二) 戶籍謄本：夫妻雙方的戶籍謄本

(三) 收入證明

(四) 結婚證複印件

(五) 私章夫妻雙方

(六) 存款證明

(七) 首付款收據

(八) 貸款銀行的銀行卡

六、本案例的評價

(一) 王先生在上海購屋，第一個選定的A屋，其價格按理說是便宜的，因為在上海中環和外環間的均價現在大概要每平方米1.5萬左右。但是除了價格之外，尚要考慮交通的便利性，沒有地鐵會對該房屋有減值的效果。還有購買的稅費成本和以後出售的稅費成本，因為房屋面積167平方米，已經超過普通住房的面積標準。單套總價196萬，也超過140萬的總價標準。因此，該屋不符合普通住房的條件，購屋的契稅和交易手續費會比較高。以後房屋出售時的營業稅與個人所得稅也比較高。尤其是大陸實施一胎化政策，一般家庭成員不多，大房型的房屋以後比較不容易脫手。因此每平方米單價也比小房型的要便宜。最好脫手的房型是面積在100平方米左右，兩室二廳的房屋最好脫手。當然在外環線附近則仍然時興130平方米，三室二廳的房子，因為均價比較便宜。

(二) 第二個選定的B屋，因為在內環線內，房價本來就比較貴，又靠近地鐵，有加值作用，房屋面積86平方米也是適當的房型。一室二廳其中客廳可能偏大，以後容易脫手，尤其又是坐北朝南的房子，冬天不怕冷，以後更容易脫手。因此屬於好的物件，一般內環線的房價，每平方米約在3.2萬左右。因此王先生取得的成本也算合理。不過本物件的問題是總價259萬超過內環線普通住房限價245萬的標準，因此也要支付較高的契稅與交易手續費。

(三) 此外，王先生可能考慮要按揭，則必須評估按揭取得的可能性與面對的問題。首先是要夫妻的身分證件，要先經過夫妻雙方的共識，否則在證件上會有問題。仲介業會教你如何規避，但是不正規，可能以後有麻煩。其次是收入證明，最好由大陸的公司出具每個月有支付工資的證明，例如每個月工資扣繳個人所得稅的資料，以作為銀行貸款的還款財源。如果王先生沒有在大陸工作，就拿不到在大陸的公司的工資材料，則有些按揭銀行會變相要求提供在台灣公司的所得來源資料。但是因為辦理貸款流程是先要有銀行貸款評估報告，仍然要看評估報告的結果才知道是否符合按揭資格，以及按揭額度。如果是境外台商購屋，一般比較保險的按揭額度為房價的50%左右。因此如果王先生準備辦理按揭支付房價，可能要有心理準備，萬一銀行按揭不下來或者額度不夠時，要有備援資金，以免造成違約。

(四) 當然王先生也可以想辦法在購屋合同中與屋主約定，如果按揭辦不下來時的處理方式，不過這些事項因為屬於簽訂購屋合同並支付首期款以後的事情，並不是仲介業關心的問題。仲介業只關心購屋合同的簽訂，因為簽訂時仲介業就會要求支付仲介佣金，至於事後雙方是否發生爭議，完全以購屋合同的約定為主。因此，在簽訂購屋合同時要特別謹慎，不要因為仲介業的逼催，或因為仲介業的口頭保證就簽約。因為糾紛是發生在簽約支付仲介費後的幾個星期或幾個月之後，在事後舉證總是較困難處理的。

本案例因為王先生可能對上海購屋的實務操作不深入了解，可能在仲介業的催促下支付了意向金，但是不知道一旦支付了意向金，雖然約定是如果議價不成可以退回。可是實務操作上，仲介業一旦取得了意向金，總會千方百計的讓意向金變成定金，要取回並不容易。因此王先生最後選擇放棄，也算是一種處理模式。不過最好的策略是，如果要支付意向金，金額要越少越好，控制在容許損失的範圍，才有後面迴旋的空間，否則會因為意向金不能取回而勉強簽約，可能造成的損害更大，不可不慎。

（本文作者為三泰管理顧問公司董事長、海基會台商財經法律顧問）