今年6月30日，江西景德鎮爛尾樓業主一紙「景德鎮市恒大瓏庭全體業主決定於2022年11月強制停貸告知書」，為中國大陸近期爛尾樓停貸風暴開出第一槍。其後雪球愈滾愈大，讓中共銀保監會不得不出面滅火，但已對金融系統造成衝擊，情況並不樂觀。

停貸風暴衝擊中國大陸銀行系統

所謂「停貸」，原指中國大陸的銀行對想要購買房地產的業主停止放款，作為抑制房價上漲的措施之一，這次「業主強制停貸」，反客為主，由業主告知銀行停止繳交房貸，主要針對延期交付多年的爛尾樓，或未到交付期程、因資金問題無法復工的建案，包括陝西、湖南、湖北、河南、河北等，都是重災區，到今年7月底已有近300個建案的業主聯名停繳房貸，事態愈來愈嚴重。中共銀保監會提出4項措施，支持地方政府推進「保交樓、保民生、保穩定」；包括六大國有銀行等10多家銀行發布公告，指稱貸款違約的風險小且可控，但外界對銀行呆、壞帳是否急遽升高，仍有疑慮。

自去年10月以來，中共金融監管部門就不斷出手穩定房地產市場信心，人民銀行和銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，鼓勵金融機構做好重點房地產企業風險處置專案的金融支援和服務；今年4月，監管部門召集5家全國性資產管理公司和18家銀行，鼓勵進場參與紓困房企。

《人民日報》旗下《證券時報》在7月13日發表《謹防爛尾樓盤停供風險擴散》的評論文章，提到金融機構雖然有房產做抵押，但無法交屋的房產就成為壞帳，可能造成系統性金融風險。中共官媒提出嚴重警訊，可見停貸潮已對房地產市場及金融系統造成衝擊，情勢嚴峻。

中國大陸房貸總量高達50兆元人民幣，約貨幣總量5分之1至6分之1，對經濟發展及金融秩序影響巨大。2021年12月恆大發布首筆美元債違約後，房地產企業就陸續發生境外美元債違約事件。彭博社統計，今年1至6月離岸違約占所有中國大陸債券違約85%，創下紀錄新高；境外違約規模262億美元，幾乎全數來自房企。澳洲澳新銀行估計，爛尾樓涉及的房貸規模高達1.5兆元人民幣；花旗集團則估計停貸潮引發的不良貸款達5,610億元人民幣。

中國大陸房地產景氣直直落　刺激方案無奇不有

中國大陸經濟情勢變化快速，房地產景氣僅短短1年由盛轉衰，從「限購令」變成「限跌令」，現在已有超過上百個城市出臺房市刺激政策，包括增加公積金貸款額度、降低首付比例、降低房貸利率、放鬆限購限貸限售等。《南方財經網》報導，青島西海岸新區和黃島區政府辦公室聯合印發紅頭文件，要「促進居民購買新建商品房」，提到「凡惡意不買房，如查到銀行有巨額存款，一律提醒談話」，並稱「買房」將納入2022年度工作考核。

另在鄭州、南京及溫州等15個城市推出「房票」政策，鼓勵民眾在當地買房。所謂「房票」主要用於拆遷戶，政府給予拆遷戶配發比補償金高的「房票」，讓民眾可以在當地繼續購房。河南商丘民權縣為促銷河畔洋房，稱「2元1斤，小麥換房」，最高可抵16萬元人民幣的房款；河南開封杞縣為促銷建業城，則是「5元1斤，大蒜換房」。還有購房團購折扣、多孩家庭優惠等措施，促銷方案無奇不有。

但促銷也難挽回頹勢，消費者因爛尾樓現象，對購置房地產戒心愈來愈強，住房銷售沒有好轉跡象，總體經濟面臨巨大壓力。今年8月中國人民銀行調降貸款市場報價利率，5年期降幅超過市場預期，就是為了穩定房地產市場。

體制、資金、物價三重夾殺 　釀成停貸風暴

就停貸事件業主的聲明來看，已不是追討開發商，而是把矛頭轉向貸款銀行，直指銀行違規放貸給開發商、違規挪用預售資金、未依規定將房貸存入監管帳戶等。例如西安「世茂璀燦傾城」、鄭州「名門翠園」、武漢「恆大時代新城」等建案的業主，指控銀行將房貸資金撥入非監管帳號。

依規定，商品住房預售資金要全部納入監管帳戶，由地方房管局會同銀行對商品房預售資金實施監管，預售資金不得隨意支取使用。然而房地產開發商往往為了擴張規模，採取高週轉模式，以致新房預售款常被挪用於其他土地的取得，用來資金調度。    

某銀行工作人員曾坦言：「房產開發商會向銀行提出請求，解釋資金用處，銀行對此進行核准，最終交到房管局待批。銀行沒能力核對開發商到底是將資金發給工人或支付協力廠商，或用於償還海外貸款，且銀行無權追蹤，最終審批權在房管局。」直指根源在於監管機制的問題。

地產開發商與地方官員關係密切，監管銀行又與官員有從屬關係，在權力脅迫下，銀行只能默許資金遭挪用或濫用。從體制角度觀察，中國大陸行政運作仍受人治色彩嚴重制約，監管機制常因人設事而弱化。

再從資金面審視，房地產商取得土地進行開發後，以此為擔保品向銀行借貸開發及營建資金，過去房企均採取高負債、高槓桿的操作模式，一旦銷售不佳或房價持續下跌，資金週轉難以為繼，導致興建中的大樓停工或復工緩慢，無法按期交屋。

今年5月，70個大中城市房地產價格年減0.8%，連續第12個月下降，是6年來首見。1至5月，18家中資企業爆發49起債務違約，涉案金額達625億元，年增22.3%，尤以房地產業為最，包括華夏幸福、福建陽光、新力地產等。

早在停貸風暴發生前，就有大批業主耗盡畢生積蓄卻買到爛尾樓，每月還須繳交房貸，無力租屋，卻投訴無門，只能全家棲身爛尾樓。以重災區的西安為例，非正式統計有70幾個爛尾建案。今年3月，近300名西安「易合坊」小區業主搬進復工無望的爛尾樓，在沒水沒電沒電梯的毛坯房中棲身。西安高新區錦嶺公寓100多戶業主集體搬進爛尾近5年的樓房，建商切斷水電，業主打地舖、自建廁所持續抗爭。YouTube「Bacon's Journey 環華十年」製作的「住進爛尾樓」節目顯示，西安業主住在爛尾樓毛坯房中，生活艱難，一位女士表示，孩子1歲時買房，現在已13歲，無奈之情溢於言表。

大陸臺資銀行零曝險　留意臺灣房市景氣反轉跡象

除了體制缺乏監督、資金斷鏈，物價也是一大因素。新冠肺炎疫情爆發後，國際大宗商品價格上漲，加上俄烏戰爭影響，能源暴漲，商品運輸及交易成本上升，全球通膨嚴重。彭博大宗商品價格指數顯示，今年1至6月上漲36％，創下10幾年來最大年度漲幅。中國大陸房地產商也受到成本高漲及供需失衡的壓力。

中國大陸爛尾樓停貸風暴引發的金融風險不可小覷，外界也擔心在大陸的臺資銀行是否也踩到地雷。金管會指出，截至今年 5 月底，共 14 家臺資銀行在大陸設立 25 家分行、8 家支行和 5 家子行，這些據點目前都沒有爛尾樓的授信曝險部位。其實，金管會早已要求各銀行採取3大風險控管措施，包括：1.國銀在大陸的正常授信備抵呆帳比率上限從 1% 提升到 1.5%；2.要求國銀需依照各個國家風險變化檢視授信限額；3.要求各銀行對大陸監管和國際政經情勢，需建立高風險產業及政經風險評估的控管機制，提升風險承擔能力。

我方金融監督單位對在陸臺資銀行預作提醒及風險控管，因而未受中國大陸停貸風暴影響。臺灣須留意的是，2022下半年工料雙漲、資金緊縮、政府打房政策等因素交互影響下，國內房市可能由盛轉衰，預售屋延遲交屋屢有所聞，銷售率逐漸下降，已有多家小型建商跳票倒閉。

臺灣過去也有建案變成爛尾樓，例如臺北大安區「上品硯」、新北中和「嘉泉名璽」、竹北地區「富豪至尊」、臺中「振保富裕」、臺南新市區的「榮馨花園」等，多因財務、產權或人為不當因素造成。如今愈來愈多建案因缺工及缺料問題，延遲交屋，糾紛頻起，短期內雖不致爆發爛尾樓危機，若持續惡化必會傷及國內金融系統，值得金融監管單位高度關注。