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財團法人海峽交流基金會

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防堵金融灰犀牛 兩岸政府出招遏制房地產炒作◆文/巫雪花

  • 更新日期:110-03-10

在華人社會裡,不管時代的浪潮怎麼沖刷,都沖不掉「有土斯有財」的觀念,進而導致華人地區的房價節節高升。年輕世代因買不起房成為「無殼蝸牛」,成為跨越海峽的兩岸共同課題,但由於兩岸政治體制不同,打房的手段也各有差異。
大陸「土地財政」造成高房價
中國大陸與臺灣最大的不同,在於「土地一律國有」,民眾付費購買的不是土地,而是一定年限的「土地使用權」,讓土地成為大陸地方政府的主要收入來源,這種模式被稱為「土地財政」,地方政府得以透過操控土地供需獲取大量稅費。
隨著城市擴張,地方政府的「土地財政」制度也導致中國大陸房地產價格飆漲,甚至因為過度徵收農地,引發農民抗爭等社會爭議。雖然中國大陸地方政府特有的「土地財政」是造成高房價的元凶之一,但這種成功也讓基礎建設得以快速完成。
犧牲了未來世代的買房夢,意味著人口外流及消費不振,甚至還會導致投資成本過高等長期不利因素,加劇貧富差距。以北京為例,由於北京高昂房價令不少「北漂」青年卻步,選擇到周邊城市燕郊居住的北漂青年多達30萬人左右,付出的代價是每天得耗時4個鐘頭在通勤上。 
官方在2016年起開始針對房地產過熱制定政策,並在該年底的中央經濟工作會議首度提出「房子是用來住的,不是用來炒的」,並在之後陸續推出配套政策,2019年中國銀行保險監督管理委員會約談部分房產信託業務增速過快、增量過大的信託公司,要求這些公司落實「房住不炒」的議題。
祭「房住不炒」策略抑房價
官方連續幾年祭出「房住不炒」策略後,中國大陸房市似乎開始有跌的跡象。中國社會科學院在2020年12月1日發布的「中國住房大資料分析報告(2020)—城市房價預警與房企品牌價值測度」顯示,去年房地產市場,似乎已告別「只漲不跌」的時代。
中國大陸從2019年10月份到2020年10月份,有9個城市房價年度跌幅在5%以上,最高年度跌幅為9%。房價下跌的原因,報告認為除了新型冠狀肺炎(COVID-19)影響外,2017年上半年前就已經有部分城市因為地產調控加碼引發下跌。
臺灣高房價,成為年輕族群「心中的痛」,政府實施打房政策多年,2008年全球金融風暴後,全球進入低利率時代,大量海外資金導致特定地區房價飆漲,然而政府祭出限制房貸槓桿成數,逐步推行囤屋稅等方式,逐漸壓下消費者購置住宅的貸款等導致高房價的行為,讓房市轉趨溫和。
根據《好房網》針對首購族撰寫的文章指出,當前政策是對自然人第3戶以上限貸6成,對口袋不深的購屋族影響不小,甚至也會衝擊到中小建商,讓他們因現金週轉率不足而退出市場。但這樣的情況卻對大建商影響甚微,甚至大建商還願意投入更多資金,形成大者恆大的情況。
臺灣抑房價多管齊下
臺灣部分中小建商可能遭遇金流週轉不靈,或是國際經濟情勢變化,一旦沒有充裕的資本支撐,就容易讓購屋自用的客群暴露在風險中,尤其是高風險的預售屋,一旦資金不充裕的中小型建商受央行打房限縮土建融資政策影響,導致營建成本增加情況下,如果遇到無良建商留下爛尾樓跑路,受害的恐怕還是辛苦攢頭期款買房的購屋族群。
綜觀臺灣的房價走勢,據《財訊》報導,2014年房價來到最高點後,政府開始打房政策,包含啟動囤房稅、研擬房地合一稅等,讓房價開始鬆動,一路下修到2018年起,全臺房價又開始陸續止跌,直到2019年美中貿易戰資金流轉移,2020年政府防疫有成,資金再度回流,也讓房價來到新高點。
面對這波居高不下的房價,市場有風聲認為政府可能會祭出「私法人購屋管制」,然而內政部次長花敬群先前受訪時就提到,一旦房價持續上漲、炒作現象持續,以及私法人不必要住宅數量累積、囤房問嚴重,就是適合推動的時機。
花敬群在接受《財訊》雜誌訪問時也強調,紅單歪風不應存在,提到將「民法」邏輯上的私契放在房市上炒作,「這就叫亂象」。他指出,因為自住需要而緩漲的房價是正常現象,政府不會干預,但會優先處理「炒作」,因此政府不會採取囤房稅般「通殺」的概念,會具體找出亂源加以管制,例如先前政府就採取選擇性的信用管制,即指買到第幾戶就限貸,屬於通案方式處理,這是可以採取個案檢討方向前進。
兩岸政府出奇招打房 落實居住正義
綜觀兩岸打房策略,為了防止金融灰犀牛,兩岸政府都出奇招,然而政體差異,連帶讓兩岸政府在祭出打擊手段時有不同考量,相較於臺灣政府在抑制房價與尊重自由市場間尋求平衡點,中國大陸政府就採取監管措施。例如面對同樣的預售屋問題,對岸當局祭出預售屋監管,意味著對高周轉、高槓桿的房企變相打房。
據陸媒《第一財經》報導,中原地產首席分析師張大偉曾指出,大新規強調「預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤」,這意味直接點名信用較差、未正常履約的房地產開發企業,將按較高額度予以監管。
以「昆明監管新規」為例,若建商一年內有一次不良行為就將監管資金從25%調高為30%,後續的地產開發也因信用減分,將波及土地競拍、建案審批。
從上述例子來看,中國大陸政府面對市場仍然採取高度監管的方式進行。但干預自由市場,是否會帶來後續問題、兩岸打房政策是否能達到穩定房市,落實居住正義,還有待觀察。

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