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財團法人海峽交流基金會

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無殼蝸牛 兩岸居 大不易◆文/蔡敏姿

  • 更新日期:110-03-10

「薪水追不上房價飆漲速度」反映普羅大眾的心聲,兩岸無殼蝸牛,不僅買不起房,還得忍受租房亂象。甚至例如房東隱匿租約條款,誣告房客,近年大陸長租公寓、租房平臺頻頻「爆雷」,如去年長租公寓業者「蛋殼公寓」發生資金斷鏈事件。對兩岸租屋族來說,租賃權益保障都是最基本卻又遙遠的奢求。
租金年年攀升 300萬人荷包緊縮
臺灣租屋人口約300萬人,約占全國八分之一人口。從上述數據可知,租屋市場存在著龐大商機,因此,許多人紛紛將資金投入房市,搶當包租公、包租婆,力求穩定收租,這也讓房價有所支撐。
然而,隨著房價與物價齊揚,租屋族容易成為房東們「殺雞取卵」的對象。根據主計總處每月公布的租金指數,國內租金自2011年3月後至2019年底為止,只在2014年11月、12月持平,其他每月都是上漲。
除了租金飆漲外,「惡」房東也是租屋者的夢魘。某位曾被法院判刑的房東,就在合約中加入不平等的條款,比如提前解約要多付租金作為違約金,房客簽約、發生糾紛後再索償違約金,若不從就打官司,受害者有百餘人,多數是經濟弱勢的學生、社會新鮮人等。
在雙北租屋經驗豐富的上班族阿培表示,十幾年前唸書時每月1萬元,如今漲到2萬2千元。阿培說:「以前房東要漲價時,還會跟房客說聲不好意思,現在的房東在漲租後的態度是『如果不租了就搬走,還有其他人等著租。』」
雅房租屋隔間多 疫情期間心驚驚
因為房價變貴,租屋族也越來越多,「以租代買」的需求日益增加,導致租賃市場經常是房東說了算,房東漲租的理由也百百種。阿培也曾碰過因為向房東要求提供租屋證明,作為報稅的列舉扣除額,結果被房東要求漲租,因為房東認為報稅時也得多付租金收入,便以此方式轉嫁給租客。另外,他也遇過屋頂漏水,請房東處理,結果對方要求他一起負擔修繕費。
同樣在臺北市租屋的研究生Rita表示,因為預算有限,想租比較大的房子,只能退而求其次找地點比較偏遠、屋齡老舊的小宅,假使希望留在交通方便的市區,又要省錢找租金便宜的房,選項通常不多,不外乎是頂樓加蓋、房型畸形,或者是租一層樓隔好多戶的違建,公安上有疑慮,尤其現在因為疫情,一層樓住很多房客,各行各業背景複雜,其實住起來不免會擔心,等畢業開始工作有收入後,還是會去租獨立套房。
最辛苦的是老齡租客,通常沒有房東願意出租。若經濟能力差,欠缺生活自理能力,往往要透過公辦安養機構的救助,才有辦法找到住的地方。
談起租屋市場亂象,住商不動產企研室經理徐佳馨表示主要有三點:雙北房市供需失衡、房東任意漲價、租金市場不透明。此外,租屋黑市交易多,有的房客房東不願揭露租屋資訊躲稅負,或是租金不符合市場行情等問題,短時間內這些亂象很難解決。
大陸蛋殼公寓捲款潛逃 房東與房客上演全武行
無獨有偶,近期大陸長租公寓業者蛋殼公寓資金斷鏈,在各地引發嚴重糾紛。操作手法類似二房東,由蛋殼公寓向房東收集房源,修繕整理後再出租,租客主要是社會新鮮人。但去年底爆出蛋殼公寓透過「長收短付」(收取房客租金周期長於付給房主租金周期)的方式後捲款潛逃,造成租客已經預付一年的房租,但房東卻收不到租金的窘境,雙方都是受害人。
蛋殼公寓引發的後續效應,正好凸顯大陸無殼蝸牛的困境。中國青年報報導,北京的鎖匠生意大增,原因是房東請鎖匠來換鎖,逼房客搬家。包括上海在內,各地方政府要求蛋殼房東不得以斷水、斷電、換鎖等方式干擾和驅趕房客,而遭換鎖的房客也請鎖匠再來開鎖,這種情節不僅在北京,在上海、廣州、深圳、武漢、天津等也重複上演。
由於蛋殼公寓不出面,房東和房客的矛盾不斷加深,甚至暴力相向。網路上各種流傳的畫面中,有房客手拿小刀與房東方面的人對峙;也有租客開門後,房東馬上拆除電表、水管,並用榔頭砸碎洗手臺、砸斷蓮蓬頭。
蛋殼公寓是在美國上市的公司,號稱在全大陸擁有40萬套以上的房源,服務累計用戶超過100萬人。去年多家長租公寓業者集中爆發問題,這種商業模式引發的金融問題已經引發外界重視。
3億無殼蝸牛 蝸居北京、上海、廣州
據大陸租房網「58同城」、「安居客」近期發布的《2020年中國住房租賃市場總結報告》顯示,一線城市中,北京的租房需求量奪冠,其次為上海、深圳、廣州,近3億人口在大城市租屋生活。此外,房屋設備損壞沒人維修、合適的房源少、房源信息有誤、不退或少退押金是租房時常見的痛點。
老家在安徽省的陳姓房客,大學畢業後到北京闖蕩,工作剛滿一年,他已經感受到在大城市租房不易。他在一家仲介App上租一間小套房,面積不到10平方公尺(約3坪),每月租金人民幣3,000元(約新臺幣1萬3千元),幾乎占月薪一半,生活開銷吃緊。
法治日報報導,大陸社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,大城市住房供需矛問題突出,已經列入大陸政策工作議程。2020年12月的經濟工作會議稱,將加快完善長租房政策,具體措施包括:降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規範市場行為,對租金水平合理調控等。
放寬落戶政策 江蘇房客可社區落戶
值得注意的是,規範住房租賃市場秩序成為大陸監管機構的共識。2020年12月底,在展望「十四五」系列主題論壇上,北京市住建委副主任張國偉提出,將於2021年向市場供應租房5千套左右,重點解決居住需求。上海市也宣布將整頓住房租賃市場。江蘇省蘇州市將落實租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策,房客可在租屋的社區落戶,放寬城市落戶限制。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波分析,大陸現在有兩種租賃企業,一種是房地產企業創新做租賃企業,另一種是通過改造廢棄廠房等增加供應的租賃企業。
樓建波稱,從仲介轉過來的租賃企業占大宗,通過把社會上的空閒房源收下後再裝潢出租。對於這種「二房東式」的租賃方式,一定要設置自有資金門檻,這樣才能讓無序和壟斷問題得到解決。他建議個人房東直接在住房租賃平臺上發布房源,無需透過房屋仲介,避免被仲介哄抬租金,一層剝一層,不僅房東付抽成佣金,最苦的還是租屋者。
雖然兩岸租屋樣態不同,但房客都是在租賃市場的食物鏈最底層,在簽約前務必謹慎以對。

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