兩岸房價高漲的原因

　　二○○八年中，國際金融海嘯從美國開始，不但對全球的金融造成重大傷害，也重創了全球的經濟。為了讓經濟儘快恢復，各國政府紛紛採取擴張性的財政政策與貨幣政策，希望對奄奄一息的經濟注入強心針。在財政擴張方面，美國投入七千億美元的財政擴張，台灣投入八百二十五億新台幣直接發放消費券，中國大陸則投入驚人的四兆人民幣擴大支出方案。在貨幣政策方面，美國政府也連續採行了兩次的貨幣量化寬鬆政策（QE1與QE2），台灣的貨幣供給增加率（M1b）也很快的提高超過二五％以上，中國大陸M1的增加率最高也超過三五％以上。（編按：M1=通貨淨額＋存款貨幣淨額；M1b=通貨淨額＋支票存款＋活期存款＋活期儲蓄存款）
　　相對於歐美國家而言，雖然兩岸的對外貿易都受到相當大的影響，但是由於兩岸的金融市場並沒有那麼的國際化，因此兩岸的金融體系在這次的金融海嘯中，其實並沒有受到太大的影響。同時，由於中國大陸在二○○九年成功的達成保八目標，也同時拉動台灣的復甦力道，再加上台灣對全球出口的快速上升，使得台灣經濟在二○一○年反而出現了近二十年來不曾出現一○‧八％的高成長率。另一方面，由於台灣在二○○九年初，把遺贈稅稅率大幅調降到一○％，結果立即吸引了大量的海外台資回流台灣。再加上，金融海嘯後，央行釋放出大量的貨幣供給，因此在國內流動性極度寬鬆，加上景氣看好的穩況下，台灣的房地產市場也呈現難得的榮景。尤其是大台北地區的房價出現飆漲的情況，甚至讓國內一部分的學者非常擔心，台灣的房地產市場是否已經出現泡沫的現象。由於大台北地區房價大漲，使得許多年輕人望屋興嘆，造成輿論上的壓力。
　　同樣的，由於大陸順利的保八，大陸政府又投入四兆的擴大支出方案，加上高達三五％的M1成長率，以及大量的熱錢流入，使得這兩年來，大陸的房地產市場也同樣出現一片榮景，不但交易量大增，一些主要城市的房價也快速飆漲。結果，一方面很多人擔心大陸的房地產市場是否已經出現泡沫化的現象；另一方面，由於房價高漲的結果，也讓許多中低階層望屋興嘆，同樣也造成大陸政府很大的壓力。
　　雖然兩岸的經濟情況相當不同，面臨的經濟問題也很不一樣，但是「打房政策」卻是過去一年多以來，兩岸政府部門一件非重要的政策措施。不過，由於造成兩岸房價大漲的原因不同，而且兩岸的經濟結構與房地產市場結構也不同，因此兩岸政府所採行的打房政策也相當不一樣。正因為如此，我們認為把兩岸的打房政拿出來比較一下，應該可以給兩岸關心此一議題的人們一個很好的經驗。我們相信，兩岸打房政策的比較，應該也可以提供兩岸政府一個很好的政策參考。

兩岸打房政策的比較

　　由於台灣房地產價格飆漲主要是在大台北地區，而且漲幅也沒有那麼高，中央銀行在開始處理房價問題時，採取的手段是相對較溫和的。首先，是在二○一○年六月，開始實施所謂「地區性的選擇性信用管制」，即對於已經在大台北地區擁有一棟以上房子的家庭，要在台北市或是新北市的某一些地區購買第二棟房子時，貨款上限為七成，且沒有寬限期，同時不得再以其他名義貸款（詳見表一）。其次，由於此舉對於抑制房價的效果很有限，立法院又在今年四月三讀通過行政院所提「特種貨物及勞務稅」（即坊間所謂的「奢侈稅」），其中最重要的部分就是對於持有房屋期間短於一年者， 必須依實際交易價格課徵一五％的銷售稅；如果持有期間在一到二年之間，則一○％。第三，由於法律並未規定不動產交易一定要用實價登錄，引起民間質疑是否真能課到高額的奢侈稅。因此，行政院又醞釀要通過實價登錄房價，以便能夠課徵奢侈稅。
　　上述的一些措施，基本上都是在於限制需求，希望以降低需求的方式來減少炒作，以便維持房價的平穩。但是，在限制這些需求的情況下，不動產市場必然會受到相當的傷害。於是，政府也設法增加一些供給，以滿足一些人的需求，因此產生不動產市場上的預期心理。於是，政府宣布要興建一定數量的社會住宅、合宜住宅與現代住宅。其中社會住宅是給所得最低的一群人，由於其所得太低，因此此種住宅大都以出租住宅為主；合宜住宅則是政府選擇適當地點的土地，興建後再以較低的價格出售給中低收入的家庭；現代住宅就是售屋不售地的「地上權住宅」，由於這種住宅不擁有土地的所有權，而不能持有土地，因此此種住宅的房價會低很多。但是，由於此種房子沒有土地所有權，民眾對於此種房子的接受度，仍然有待觀察。
　　近兩年來，大陸房地產市場也出現房價方面飆升的情況，但是由於造成房價飆漲的原因與台灣不太相同，因此大陸政府推出的打房政策與台灣相當不同。尤其是大陸市場比台灣大很多，他們為了抑制房價所必須推出的政策，必然會比台灣所推出的政策多很多，力道必須較大。
　　在表二中，我們看到從去年一月以來，大陸中央連續推出三次打房政策；房價飆漲最嚴重的上海地區，也推出兩次的相關政策（詳見表二）。由於這些打房政策的內容很多，受到篇幅的限制，我們只針對幾個比較重要的措施加以說明。
　　第一，為了限制銀行流動性，大陸政府在去年一月第一次提出的國十一條中規定，購買第二套房子者的自備款至少要在四成以上；到了四月份的新國十條中把自備款比例提高到五成，到今年一月的新國八條中再把自備款比例提高到六成。
　　第二，為了提高購屋者的成本，大陸政府規定貸款利率不得低於基準利率的一‧一倍。此外，大陸政府先是在房價上漲最嚴重的上海提出滬十二條，規定課徵土地增值稅，稅率從二％到五％；然後，在新國八條中規定，對於個人購買住房不足五年轉手交易的，統一按其銷售收入全額課徵住房營業稅。
　　第三，為了讓中低收入家庭也能購買自己的房子，去年初提出的國十一條，就明列由政府提供的保障性住房數目。其後，在幾次的打房政策中，對於保障性住房數目都有相當的支持。同時，在新國十條規定，地方政府提供居住用的土地中，至少有七成必須用在興建保障性住房。目前，大陸政府規定保障性住房數目，最大的規定是在今年三月通過的十二五規劃，規定未來五年大陸全國要提供三千六百萬套的保障性住房。
　　第四，由於上述諸多政策的效果似乎並無法達到抑制房價的預期目標，大陸政府又再使出最強烈的手段，即所謂的「限購令」。限購令先是由房價上漲最嚴重的上海推出來，在去年十月的滬十二條中規定，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房。然後在今年一月的新國八條中，大陸中央政府把限購令推廣到大陸二十四個主要城市。到目前為止，限購令應該是所有打房政策中最強烈的手段，它是對於有錢家庭的投資（或投機）行為真正的加以限制，因為就算是手上有錢也無法購買更多的房子。

兩岸打房政策的效果分析

　　最後，再讓我們來看一下，到目前為止，兩岸打房政策的效果如何？
　　在台灣方面，今年第一季的房價比去年同期上漲一‧四二％，上漲的情況已經大幅縮小；成交量仍然比上一季增加五○‧九％。但是，另一方面代表房地產領先指標的預售屋推案量則比上一季減少六‧三％，顯示出建商對於未來的市場並沒有太大的信心。另外，我們要說明的是，真正最有效的「奢侈稅」是在今年四月才經立法院通過立法，因此其對於台灣不動產市場的影響應該要從第二季以後才會開始。所以，我們認為應該要看第二季以後的資料，才能真正看到奢侈稅可能帶來的效果。不過，從直覺上來看，由於奢侈稅是對實際銷售價格課徵一○％到一五％的稅率，這是一個非常高的稅率，只要財政部真正努力徵收，相信必然對於炒房會有很大的抑制效果。
　　至於大陸打房政策的效果方面，由於大陸的房地產資料不如台灣充分，而且大陸幅員廣大，各地的訊息不足，因此比較不容易看到大陸全國房地產的變化情況。不過，我們仍然可以從一些新聞報導中，看到一些城市房地產交易的情況。在今年第一季以來，我們看到大陸的房地產市場已經出現明顯走軟的情況。在房價方面，幾個一線城市的房價都出現鬆動的情形，包括上海、北京、廣州與深圳，都出現房價下跌或打折的情形。另外，今年四月上海房市的成交量是五年來的新低，顯示出去年十月上海推出的滬十二條中的限購令，的確對於市場產生了明顯的抑制作用。另外，今年一月的新國八條，對於大陸二十四個主要城市的限購令，同樣對於這些城市的交易量產生明顯的影響。由於房地產市場經濟有所謂的「量比價先行」的經驗法則，我們預期短期內大陸的房價可能會出現走弱的情形。
　　不過，我們要特別指出的是，造成大陸房價上升的另一個重要因素，是由於大陸貨幣供給快速成長。自今年初以來，大陸人行連續幾次的提升法定存款準備率，使得貨幣供給（M1）增加率由三○％快速的下降到一六％，在流動性大幅下降的情況下，對於房地產市場自然會造成顯著的抑制效果。
　　最後，雖然大陸採用很嚴厲的打房措施來抑制房價，但是由於大陸經濟成長快速，人民的收入成長也很快，再加上大陸人民的高儲蓄率（四五％）已有很長一段時間，大陸人民的購買力其實是高的。未來，大陸人民對於房地產的需求仍會持續存在，大陸政府想要長期抑制房價會非常不容易。除了目前採用的一些打房政策以外，其他一些重要而相關的總體政策（宏觀調控），包括貨幣供給政策與匯率政策等等，仍然是非常重要！
表一、台灣打房相關政策摘要

資料來源：本研究整理

表二、大陸打房相關政策摘要

資料來源：本研究整理