经贸讲座

大陆房地产权利保护与纠纷处理

文／林永法

大陆实施土地公有制

(一)城镇国有土地

除了农村地区的土地外，大陆将城镇所有土地一律登记为国家所有，私人企业可以出让方式取得城镇国有土地使用权，属于有期限的完全土地使用权；大陆的单位可以以划拨方式向主管土地的「县级国土资源局」，申请无偿、无限期、无用途限制的取得土地使用权。大陆《宪法》第9条规定：「矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。」第10条规定：「城市的土地属于国家所有」

(二)乡村集体所有土地

大陆将农村地区的土地登记为各村集体所有，并发给「土地所有权证」，限于农地农用原则；私人企业可以采承包做农场使用， 但无法取得国有土地使用证，属于不完全的土地使用权。所有权属于农民集体的农村土地，称为农民集体所有的土地，简称(农民)集体土地。

大陆《宪法》第10条和《土地管理法》第8条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。宅基地是指农村中有建筑物或没有建筑物(计划用于建农宅)的非耕种所用的空闲地属于集体所有，归各户长期使用，一律不准出租和买卖。

集体土地所有权的主体是村农民集体或集体经济组织，所有权由农集体经济组织或者村民委员会行使。

国有土地使用权取得

(一)出让取得

国有土地建设用地使用权的取得，主要有出让和划拨两种方式。划拨也称行政划拨。大陆是于1990年5月公布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立土地使用权取得方式。国有土地建设用地使用权可以经由出让方式取得，并且可以再转让给他人。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或者其他用地50年。

(二)政府划拨取得

土地使用权划拨是指通过行政划拨的方式取得土地使用权，是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，即划拨使用权。通过划拨方式取得的土地使用权，虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

不能转让、出租和抵押：通过划拨方式取得的土地使用权，除符合法律规定的条件外，不得转让、出租和抵押。

(三)集体土地承包经营权的取得

农地承包经营权的取得方式，主要是作为土地使用者的承包方与代表土地所有者的发包方签订土地承包合同。依法签订的土地承包合同生效后，土地承包人便依据承包合同取得了土地承包经营权。

土地使用权与建筑物之转让规定

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权出让和转让的差别在于，土地使用权的出让，是直接向县级以上政府签订土地使用权出让合同，支付土地出让金给县级以上政府作为财政收入，属于土地使用人的初级市场取得土地使用权。由于以出让方式取得的国有土地使用权，权利人可以使用、收益和处分。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

(一)房随地转地随房转

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23至25条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附著物所有权随之转让。 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附著物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附著物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

(二)土地承包经营权转让

土地承包人依法取得土地承包经营权以后，经发包方同意，可以将土地承包经营权转让给他人，使土地承包经营权主体发生变更。

(三)转让登记

无论土地使用权以什么方式发生变更，权利人都应采用书面合同的形式，并到国家有关管理机关依法进行变更登记。否则，土地使用权的变更不有法律效力，不受国家法律的保护。

土地使用权收回

(一)基于公共利益需要收回

因社会公共利益需要而提前收回土地使用权。依据大陆《城填国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条也规定：根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回土地使用权。

(二)土地使用权届满收回

依据大陆《物权法》第154条规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。《城市地房地产管理法》规定：土地使用权使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。依《物权法》第155条规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

(三)闲置土地之收回

依据大陆《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

城市房屋拆迁与补偿问题

依据2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，第8至16条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

1.     国防和外交的需要；

2.     由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

3.     由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4.     由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5.     由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6.     法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

房屋征收期间，征收部门不得改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件，不得拆除影响其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。禁止以暴力、胁迫等手段迫使和欺骗被征收人、房屋承租人签订补偿协议或者搬迁。

依据大陆《物权法》第68条规定，国家保护私人的所有权，禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。房屋拆迁补偿的对象，包括被拆除的房屋厂房以及其附属物的所有权人，房屋的使用人（例如承租人）不在拆迁补偿之列，但会酌情补偿。

拆迁补偿的范围包括被拆除的房屋及其附属物，所称附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物，例如室外厕所、门楼、烟囱等。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。此处所称违章建筑，是指在城市规画区内，未取得建设工程规画许可证或违反建设工程规画许可证的规定，严重影响城市规画的建筑而言，包括以下建筑：

1.     未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规画许可证而建成的建筑物。

2.     擅自改变建设工程规画许可证的规定建成的建筑物。

3.     擅自改变使用性质建成的建筑物。

4.     擅自将临时的建筑建设成为永久性的建筑物。

征收补偿的救济

依据大陆《土地管理法》第16条规定，土地所有权和使用权争议的解决方式，首先是由当事人协商解决；如果协商不成，则由人民政府处理；

如果当事人对人民政府的处理决定不服，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。但是，对于征收、征用补偿的问题，立法者并没有赋予当事人诉讼的权利。

《土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁定。按照该条的规定，该裁定为终局裁定，相对人不能向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》甚至规定，当事人就征收补偿数额提起诉讼的，人民法院不予受理。

两岸投保条例的保障规定

依据两岸投保条例第7条有关征收规定如下：「除符合下列所有条件外，一方不得对另一方投资者在该一方的投资或收益采取征收（包括直接征收和间接征收）：（一）基于公共目的；（二）依照一方规定及正当程序；（三）非歧视性且非任意的；（四）依据本条第四款给予补偿」。又在第四款规定补偿方式如下：「本条第一款所称的补偿应以征收时或征收为公众所知时（以较早者为准）被征收投资或收益的公平市场价值为基准，并应加计征收之日起至补偿支付之日止，按合理商业利率计算的利息。补偿的支付不应迟延，并应可有效实现、兑换及自由转移」。

房地产权利与征收补偿之纠纷处理

(一) 政府与企业或个人的纠纷：例如土地出让程序纠纷、出让金缴付纠纷、出让合法性纠纷、出让金缴付后未取得国土证纠纷、征收与补偿纠纷。处理方式：协商、协调、诉讼、两岸行政协处。但征收不经由诉讼处理。

(二) 企业或个人间的纠纷：例如开发商与承购户间的纠纷、承购户转让的纠纷、出让后转让土地使用权的纠纷、私下农地买卖或宅基地买卖的纠纷。处理方式：协商、协调、仲裁、诉讼。

(三) 两岸投保条例的争端解决机制：依据两岸投保条例第13条规定，一方投资人主张另一方相关部门或机构违反本协议规定的义务，致该投资人受到损失所产生的争端（简称「投资争端」），可依下列方式解决：

1.     争端双方友好协商解决；

2.     由投资所在地或其上级的协调机制协调解决；

3.     透过投资争端协处机制协助解决；

4.     因本协议所产生的投资人与投资所在地一方的投资补偿争端，可由投资人提交两岸投资争端解决机构通过调解方式解决。

5.     依据投资所在地一方行政救济或司法程序解决。

台商应注意的房地产保护事项

(一) 土地使用权之取得：应注意是否以出让方式取得，是否与中国大陆县级以上政府的国土资源局签订土地出让合同，是否办理土地使用权出让登记取得国有土地使用证，以及土地使用证上登记的土地用途如何？以上均会影响台商对于该宗土地的使用权利，以及面临土地被收回时可以主张保障的权利。

(二) 房产权利之取得：应注意是否取得房产证，因为物权的保障须以登记为要件。因此，如果未取得房产证登记，则面临房产被拆迁时，也会影响补偿金额的计算。

(三) 集体土地权利之取得：应注意农地属于集体土地，无法以出让方式取得，台商只能以承租方式或者农地承包经营权流转方式取得农地的耕作权，无法受到物权法的保障，因此应注意农地取得的风险。

（本文作者为三泰管理顾问公司董事长、海基会台商财经法律顾问）